Los rumores que corrían a principios de año sobre unos cambios fiscales ligados a la vivienda cada vez están más cerca de materializarse.

El Gobierno ha aprovechado la aprobación del Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal en el último Consejo de Ministros para incluir una modificación que afecta al Impuesto de Patrimonio, al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales-Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). Unos cambios que ya venían reflejados en un Anteproyecto de Ley presentado en otoño de 2018 y que ya han iniciado su trámite parlamentario, pero que llenan de dudas a los expertos en fiscalidad.

Junto con medidas como la limitación a 1.000 euros de los pagos entre empresarios, el fin de las amnistías fiscales, la reducción del límite de la deuda con Hacienda para aparecer en la lista pública de morosos o la mayor vigilancia sobre las criptomonedas encontramos un apartado específico bautizado como “Valor de referencia”.

Y en él, el Ministerio de Hacienda detalla que “dada la elevada litigiosidad existente en la valoración de los bienes y derechos afectados por estos impuestos, se lleva cabo una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo”.

En aras de la seguridad jurídica, insiste el Ministerio liderado por María Jesús Montero, “en el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva”.

¿Y en qué se traduce todo esto? Básicamente en que la base imponible que se utiliza en estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado; o, concretamente, el valor de referencia que establezca la Dirección General del Catastro y que se puede entender como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble.

¿Y en qué basa dicho valor de referencia? Según el fisco, “en todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario”. Esto significa que se calculará a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y que sean facilitados por los notarios y los registradores.

A pesar de que el Ejecutivo insiste en que los nuevos cálculos se realizarán en base a “unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento”, los expertos tienen dudas sobre cómo va a conseguir la normativa cumplir con todos esos compromisos.

El abogado José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que, esta forma de valorar, pese a basarse en transacciones reales, nunca podrá tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, ni su estado de conservación, o el hecho de haber sido reformado o no. De hecho, con esta forma de valorar inmuebles, dos viviendas de iguales dimensiones, situadas en el mismo edificio y rellano, se valorarán exactamente igual. Y ello, aunque una esté completamente reformada, y la otra, de origen.

Y es que recordemos que la Hacienda autonómica ya no tendrá que enviar a un perito a visitar ‘in situ’ cada inmueble vendido, heredado o donado, puesto que la base imponible será el valor de referencia que fije el Catastro. Ello contrasta con la situación actual, en la que los Tribunales exigen una valoración individualizada del inmueble y, en la mayoría de los casos, la visita del perito al inmueble.

El problema, según el abogado de Ático Jurídico, es que «el Gobierno prefiere cambiar la norma, antes que adecuar sus prácticas a la jurisprudencia de los Tribunales». Así, recalca Salcedo, se legisla para eludir la jurisprudencia de los Tribunales, y no para erradicar las malas prácticas administrativas consolidadas por el paso de los años.

En este sentido, Luis del Amo, secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, recuerda que los cambios fiscales afectarían, por ejemplo, a un contribuyente cuyo inmueble esté muy deteriorado o haya sufrido una okupación, ya que esto reduciría su valor de mercado frente a otro en buen estado y, en cambio, le obligaría a tributar por un valor superior. En su opinión, el nuevo valor debería tener en cuenta características como los m2 de los inmuebles o la antigüedad, así como las transacciones de los últimos años. “Para que realmente funcione desde un punto de vista jurídico y cumpla su objetivo de reducir la conflictividad, la litigiosidad y los criterios dispares de los tribunales, debe aplicarse un sistema muy fino y amplio. Cuanto más, mejor”, agrega.

Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), por su parte, sostiene que el hecho de fijar un solo valor “permitirá reducir la litigiosidad y aumentar la transparencia, como admite el Gobierno”, aunque no solo ve aspectos positivos.

“Está por ver cómo se va a llegar a esos valores de referencia y si efectivamente las reglas van a ser justas. Se está planteando que la entrada en vigor de esta normativa sea transitoria, pero todo esto requiere un reglamento que desarrolle cómo se va a materializar. Lo ideal sería que los cambios entraran en vigor cuando esté ese reglamento, no antes, y que, de alguna manera, se tenga en cuenta el caso individual de cada inmueble, además de que se consiga un valor ajustado al mercado real”, añade.

Cruzado también pone sobre la mesa que estos cambios van a suponer “un trabajo ingente para el Catastro”, lo que podría provocar un colapso del organismo (que en 2020 cuenta con cerca de 2.260 empleados públicos) y dificultar la consecución del objetivo inicial: que ese valor de referencia se publique con carácter anual para que se ajuste a la evolución del mercado.

Tanto el presidente de los Técnicos de Hacienda como el socio del despacho Ático Jurídico y el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales reconocen que las modificaciones se traducirán en una subida impositiva en muchos casos. Un alza que se enmarca en los objetivos del Gobierno de recaudar entre 2021 y 2022 cerca de 9.000 millones de euros adicionales a través de la creación de nuevas figuras tributarias (‘tasa Google’) o la subida de otras ya creadas (el IVA de las bebidas azucaradas, Sociedades y previsiblemente el IRPF a las rentas altas). Un ejemplo evidente es en el Impuesto sobre Patrimonio.

En este caso concreto, Salcedo explica que “en este impuesto los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. Pero la aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor: el de referencia de Catastro”. Y añade que “este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo”.

En esa línea, Luis del Almo cree que “los más perjudicados serán los que tengan inmuebles muy antiguos, cuyo valor catastral será seguramente muy bajo respecto al valor de referencia”. En este caso, insiste el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, “incluso pueden verse discriminados”.

Un valor cierto, salvo prueba de lo contrario

Los expertos también reconocen que la nueva normativa dejará al contribuyente en una situación mucho más incómoda que hasta ahora. Y es que ese valor de referencia oficial aprobado por el Catastro se presume cierto, salvo prueba de lo contrario.

Esto significa que, una vez que entre en vigor, el contribuyente será el encargado de demostrar que el inmueble en cuestión (comprado, heredado o recibido en donación) tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. “Supone, por tanto, un traspaso de la carga de la prueba, ya que ahora será el contribuyente el que deba probar cuál es el valor real de un inmueble, si éste es diferente al valor de referencia de Catastro”, recalca Salcedo.

El abogado de Ático Jurídico recuerda que dicha prueba podrá consistir, por ejemplo, en la aportación de un acta notarial para acreditar el estado real del inmueble (en caso de que esté muy deteriorado). También podrá aportarse un informe pericial, que demuestre que el valor de referencia no se corresponde, en el caso concreto, con el valor real del inmueble. Estamos, en definitiva, ante medios de prueba que tendrán un coste para el contribuyente. Dicho coste, puede hacer inviable el recurso en caso de que la deuda exigida por Hacienda no sea muy elevada, o cuando el contribuyente cuente con recursos económicos limitados. En definitiva, afirma Salcedo, los “platos rotos” de esta reforma, los acabarán pagando los contribuyentes con menos recursos. Son ellos los que tendrán más difícil recurrir las nuevas comprobaciones de valores.

Y la solución no es, en opinión de Salcedo, la remisión al contribuyente al “remedio” de la tasación pericial contradictoria, definida por el Tribunal Supremo como un procedimiento “costoso, y de incierto resultado” (STS de 19-7-2017, entre muchas otras).

Además, el presidente de Gestha insiste en que, en caso de que haya discrepancias entre contribuyente-Administración o exista un error, “la única alternativa que va a tener el contribuyente será el recurso”.

Para del Almo, la clave está en que “no se produzcan atropellos y que a los contribuyentes se les den los medios necesarios para que reclamen lo que consideren”. Y recuerda que “siempre está la tasación pericial contradictoria para reclamar lo que marcan las autonomías, aunque esto supone un coste para el contribuyente”. El experto sostiene que hay muchos contribuyentes que no utilizan esta vía si hay una diferencia pequeña entre el valor declarado y el que dice la Administración, aunque invita a crear mecanismos que permitan y agilicen las reclamaciones futuras.

También recomienda crear un cauce sencillo para que los contribuyentes puedan, de forma individual, puedan reclamar el valor de referencia de un inmueble sin que exista una operación inmobiliaria de por medio.

El respaldo de las CCAA

Hacienda explica que este nuevo uso del valor de referencia “cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime y la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que estás representadas las CCAA, junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria”.

Además de consensuada, todo apunta a que su implantación será rápida. En este sentido, el Ejecutivo insiste en que todas las autonomías “han manifestado su voluntad de suscribir, de forma inminente, convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia”. Y es que no podemos olvidar que todos estos impuestos están transferidos a las autonomías, y que un hipotético aumento de la recaudación tributaria sería todo un revulsivo para las arcas públicas, sobre todo en plena crisis del coronavirus.

Pero lo cierto es que este método de valoración no es nuevo, sino que ya hay precedentes de uso en España. Castilla-La Mancha, por ejemplo, utiliza desde 2015 este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es decir, las comprobaciones que hace la autonomía para ver si el contribuyente ha pagado correctamente el ITP por la compra de un inmueble o el ISyD por la herencia o donación de una propiedad.

Cuándo puede entrar en vigor

Fuentes de Hacienda explican a idealista/news que el Proyecto que ha diseñado el Gobierno se hará público de forma inminente en la página web del Congreso. Pero tendrá tendrá que ser valorado en la Cámara Baja y podría ser modificado vía enmiendas antes de llegar al Senado para su aprobación. Además, será necesario el desarrollo de un reglamento donde se especifique la letra pequeña de cómo se va a establecer el valor de referencia, qué tipo de factores de evaluación se incluirán y si se facilitará que el contribuyente recurra.

Y teniendo en cuenta que estamos en pleno rebrote del coronavirus, el Gobierno no descarta que la entrada en vigor definitiva de la normativa, haya o no cambios en el texto inicial, pueda tardar meses en llegar. Los expertos, de momento, creen que podría estar operativa durante el primer trimestre de 2021.