Para realizar la adecuada comprobación de valores de un inmueble, el Supremo viene exigiendo que lo visite un perito de la Administración. El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Valencia acaba de anular una valoración presentada por uno de estos expertos tras su inspección por la falta de rigor y fundamentación del informe presentado. Los abogados de Ático Jurídico, despacho que ha actuado en este caso planteado ante el TEAR de Valencia, aclaran en qué basa esta sentencia.

El Tribunal Supremo exige la visita del perito desde hace años

Desde su sentencia del 29-3-2012, el Tribunal Supremo viene exigiendo la visita del perito al inmueble en las comprobaciones de valores. Esta obligación se ha ido perfilando por la jurisprudencia, exigiéndose tan solo para los inmuebles en los que sea necesario valorar circunstancias como la antigüedad, el estado de conservación, las calidades o materiales del mismo.

Por ejemplo, la visita no sería obligatoria en el caso de la valoración de terrenos sin edificar, o de garajes. Por su parte, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha, en sentencia de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hace necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.

En próximas fechas el Tribunal Supremo decidirá sobre esta cuestión. No en vano, mediante Auto de fecha 6-3-2020, el Alto Tribunal ha acordado precisar “en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no visitase el mismo para individualizar la valoración realizada.”

“En cualquier caso, la Administración debe justificar la falta de visita del perito, aclarando cuáles son las circunstancias específicas del inmueble que hacen innecesaria la visita”, destaca José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico. Tal justificación debe encontrarse en la liquidación. Así lo declaró el Supremo en sentencia de 21-2-2018 (recurso 2583/2016), según concreta el experto.

El caso planteado por la visita ‘deficiente’ del perito

En el caso que se plantea, el perito de la Administración realizó la visita, porque el contribuyente permitió al técnico de la Administración entrar en el inmueble para su valoración. “¿Esto supone que tal comprobación ya no podrá anularse? Pues no”, comenta Salcedo. “De hecho, el TEAR de Valencia, en la resolución de 5-11-2020, acaba de anular una comprobación de valores, a pesar de que el técnico de la Administración visitó el inmueble”.

“Como ya hemos dicho, el perito visitó el inmueble. Sin embargo, a pesar de toda la información que pudo extraer de tal visita, lo cierto es que los únicos datos que trasladó a su dictamen fueron los relativos al estado de conservación y a la calidad de los materiales. Y ello, marcando las correspondientes casillas en el formulario de la diligencia de visita”, aclaran los abogados.

El TEAR afirma en su dictamen que “El estado de conservación y la calidad de los materiales se deben marcar en la diligencia de visita en función de opciones cerradas (bueno, regular, deficiente) y se reflejan en el dictamen de perito mediante el coeficiente correspondiente. Sin duda es conveniente sustentar la aplicación de unos coeficientes sobre el estado de conservación y categoría del inmueble en los resultados de la visita, pero para que la valoración sea individualizada ello es necesario, pero no es suficiente.”

Y concluye que “pese a la visita realizada, el dictamen no queda individualizado, sino que parte de parámetros generales catastrales, sobre los que aplica coeficientes sin motivarlos en el dictamen ni constar en la diligencia expresión que motive por qué se ha marcado una opción determinada, en los que intenta reflejar el estado del inmueble, según la visita realizada, sin que ello, de acuerdo con la jurisprudencia conduzca a una individualización de la valoración…”.

“En definitiva, la visita es necesaria, pero no puede consistir en un simple paripé, ni ser la ‘guinda’ a una valoración ya previamente cocinada, en base a los datos obtenidos de la base de datos catastral. Y es que el dictamen de peritos no debe ser un simple remedo de los valores catastrales”, aclara José María Salcedo. “El perito de la Administración que ha visitado ‘in situ’ el inmueble debe especificar y aclarar el porqué de cada una de las circunstancias de la valoración. Y no solo limitarse a rellenar las casillas de un formulario genérico”, concreta el experto.

Esta resolución es muy interesante, porque “debe servir para anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que la visita del perito tan solo se traduzca en la cumplimentación de las casillas de un simple formulario genérico”, destaca el experto. “La visita del perito tiene una finalidad garantista, consistente en que la valoración se ajuste al valor real del inmueble. Y es que de nada sirve que el perito visite el inmueble, si la información obtenida en tal visita no se traslada al informe, ni se justifican las casillas u opciones marcadas por el perito”, concluyen desde Ático Jurídico.