En un contrato de compraventa de una vivienda debe constar una fecha concreta que fije en qué momento el vendedor está obligado a hacer el traspaso del inmueble. Sin embargo, puede haber un retraso que supone incumplir dicho plazo.
¿Qué se puede hacer en ese caso? Según resume en un estudio el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPIS), lo primero de todo es buscar una solución amistosa con el vendedor, aunque no siempre es una solución existosa. También recomienda buscar una mediación o un arbitraje antes de acudir a los tribunales, y recuerda que "la reclamación ante el retraso de la entrega de una vivienda prevé procedimientos a seguir que pueden terminar con el pago de una compensación por parte del vendedor a los compradores afectados".
El primer paso es cerciorarse de que en el contrato de compraventa "figure un momento preciso o una fecha concreta a cuyo vencimiento nazca la obligación por parte del vendedor de hacer entrega del inmueble vendido", recalca el Consejo, que añade que "si llegado el momento señalado no se ha producido la entrega de la vivienda adquirida, tras haber intentado una gestión amistosa del asunto y viendo que el vendedor no se encuentre interesado en pactar una nueva fecha de entrega, se pasaría a procedimientos legales".
Si las mediaciones amistosas con el vendedor no dan sus frutos, insisten desde Coapi España, “el comprador debe requerir por medio fehaciente al vendedor el cumplimiento del contrato, señalando un plazo improrrogable para ello". Y hay dos formas para seguir con la reclamación:
- En primer lugar, el comprador podrá hacer reserva expresa de todas las acciones legales que le asistan para la reclamación de los daños y perjuicios que se le causen por la demora producida.
- En el caso de haberse así pactado en el contrato de compraventa, la otra alternativa se basa en exigir el abono de la penalización que haya sido acordada para el caso de producirse un retraso en la entrega del bien y de conformidad con los términos en que esto haya sido concertado, a través de un burofax o un requerimiento notarial.
Si ninguna de estas dos fórmulas dan resultado, el comprador afectado ya solo podría acudir a los tribunales. Y hay dos opciones:
- El cumplimiento del contrato
- La resolución de este por causa de su incumplimiento
Es decir, exigir a través de los tribunales que el vendedor cumpla el contrato o bien, darlo por resuelto. En este sentido, el Consejo General de los COAPI de España recalca que la segunda opción solo se tendría cuando "no se trata de una simple demora, sino de un grave quebrantamiento en los plazos de entrega que generase un claro incumplimiento”.
Cuando existe un incumplimiento del contrato que lleva a la resolución de este, "el procedimiento más usual es la reclamación ante la Justicia; en el cual, hechas las alegaciones oportunas y aportadas las pruebas existentes, serán los Jueces quienes tomen la decisión que entiendan como más ajustada a derecho y la fijen en sentencia”, detalla el estudio, que recuerda que "dado que la Ley permite al juez moderar su contenido en función de las circunstancias que afectan a la demora en la entrega. Puede ocurrir que, en casos de fuerza mayor, el vendedor quede exonerado de responsabilidad".
Un acuerdo extrajudicial
También hay una vía que evita tener que acabar en los tribunales: optar por la mediación o el arbitraje.
Según el estudio, en el caso de la mediación "serán las propias partes las que alcancen entre ellas un acuerdo que les resulte satisfactorio a ambas, con la ayuda durante todo el proceso de un profesional". En cambio, en el arbitraje "las partes eligen de mutuo acuerdo a un tercero independiente, con formación para ejercer como Árbitro, que será quien, a la vista de todos los hechos y circunstancias, emita un laudo con la decisión que estime más justa",
