Las obras de conservación de un edificio o una vivienda son necesarias y convenientes, e incluso obligatorias desde algunas administraciones, con el paso de los años. En el caso de que la reforma se produzca en un inmueble con un alquiler de renta antigua, el Tribunal Supremo ha clarificado que el arrendador pueda repercutir al inquilino los gastos asociados al buen mantenimiento de la propiedad.
Con el paso de los años, todas las edificaciones necesitan ciertas obras de conservación para mantener sus condiciones de habitabilidad. Estas reparaciones corren a cargo del propietario o propietarios de los inmuebles afectados y pueden revestir cierta entidad según los casos, y un coste importante por asumir. En el caso de que se produzca en viviendas con alquileres de renta antigua, se ha producido una reciente sentencia del Tribunal Supremo que trae novedades a tener en cuenta.
Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico, analiza la sentencia del Alto Tribunal, en la que se clarifica si es o no posible repercutir al inquilino los costes de las obras de conservación del piso, cuando el contrato de arrendamiento es de renta antigua.
Las características de un alquiler de renta antigua
Los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9-05-1985 tienen la consideración de alquileres de renta antigua, y continúan rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las disposiciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley 29/1994 que introdujo modificaciones en relación con la extinción y subrogación de estos contratos. Así como respecto a la actualización de rentas y ciertos derechos del arrendador.
Muchos inmuebles aún mantienen estos alquileres en la actualidad, que están sometidos a prórroga forzosa. De esta manera, el propietario se ve obligado de modo imperativo a prorrogar el contrato arrendaticio hasta el fallecimiento del inquilino. Y pudiendo subrogarse a su fallecimiento a su cónyuge, descendientes y, en su defecto los ascendientes. Es a ellos a quienes corresponderá acreditar que convivían, habitualmente y en la vivienda alquilada, con el arrendatario fallecido.
“El llamado ‘Decreto Boyer’, que entró en vigor en 1985, suprimió el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento. De manera que los alquileres posteriores al 9 de mayo de 1985 pudieron delimitarse en el tiempo fijando su duración las partes contratantes. Si bien la ley arrendaticia de 1994 aprobó un régimen transitorio para los contratos de alquiler anteriores a la fecha comentada que sigue vigente”, comenta Salvador Salcedo.
El arrendador debe realizar obras de conservación en la vivienda alquilada
Para preservar un inmueble en buen estado se requiere realizar periódicamente obras de conservación. Estas actuaciones las debe acometer normalmente la propiedad, aunque también pueden ser impuestas por la autoridad competente.
Otro detalle a tener en cuenta es la entidad de las reparaciones, que dependerá de diversos factores que pueden incidir en un mayor o menor deterioro de la construcción y de los costes asociados. Entre estos factores se encuentran los materiales utilizados en el inmueble, las condiciones de conservación, geográficas y/o meteorológicas, entre otros aspectos.
Si la vivienda está alquilada, es el propietario el que debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado para el uso convenido.
“Esta exigencia ya se contemplaba en la legislación arrendaticia de 1964 y pervive en la normativa vigente. No obstante, el arrendador podrá resolver el alquiler de renta antigua si las obras de conservación exceden del 50% del valor piso”, aclara el experto de Ático Jurídico.
“La normativa arrendaticia, aplicable a los alquileres de renta antigua, también prevé que el arrendador pueda exigir al inquilino una compensación económica por las obras de conservación que realice, ya sea voluntariamente o a requerimiento de la autoridad competente. Compensación que se concretará en un porcentaje anual del capital invertido, con determinados límites y siempre que se den ciertas condiciones”, concreta Salvador Salcedo.
La aclaración del Supremo: El propietario puede repercutir a su inquilino el coste de las obras de conservación de la vivienda alquilada
El Tribunal Supremo ha aclarado esta situación tras dictar resolución el 30-09-2020 con ocasión de la demanda interpuesta por unos inquilinos contra el arrendador. Los arrendatarios consideraban nulo el aumento de la renta por repercusión de obras de conservación realizadas en el inmueble alquilado que el arrendador pasó al cobro a los inquilinos, motivo por el que éstos también le reclaman la devolución de tales importes.
“Lo cierto es que la obras, que afectaron a la estructura, fachada y cubierta del edificio, se llevaron a cabo a instancias del ayuntamiento de la localidad. Y los inquilinos aceptaron tácitamente la repercusión de su coste desde el principio. Si bien decidieron, a posteriori, tras abonar durante varios años las cuotas, instar a la nulidad de tales cobros y su devolución. Habiéndose inicialmente desestimado su pretensión en base a la doctrina de los actos propios”, comentan desde Ático Jurídico.
El Tribunal Supremo resalta que en este caso las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración. Por ello, en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, considera que las obras de conservación son repercutibles al inquilino al venir impuestas por resolución administrativa firme. No resultando aplicable al presente supuesto lo previsto en el artículo 108 de la ley arrendaticia de 1964 por ser el contrato de arrendamiento de fecha posterior a dicha ley.
