Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria no es un proceso tan complejo basta con aplicar la fórmula adecuada.
La fórmula para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es la siguiente:
También puedes descargar la calculadora de rentabilidad para realizar el cálculo de manera automática introduciendo los datos de tu inmueble. Nuestro calculador tiene en cuenta posibles intereses de un préstamo hipotecario, aproximándote así a tu rentabilidad real.
A continuación, llevaremos a cabo un ejemplo real de cálculo de rentabilidad de una vivienda comprada por 180.000 euros y destinada al alquiler tradicional. Para poder calcular tú mismo la rentabilidad de tu operación, puedes seguir los pasos siguientes:
1. Inversión inmobiliaria
A la hora de calcular la rentabilidad de nuestra inversión inmobiliaria, lo primero que tenemos que hacer es calcular cuál va a ser el desembolso total que vamos a realizar.
Para ello, tenemos que tener en cuenta los siguientes conceptos:
Precio de compra
El precio antes de impuestos que vamos a abonar al vendedor por la compra del inmueble. Para nuestro ejemplo, partiremos de una vivienda cuyo precio de compra son 180.000 euros.
Impuestos
En el caso de una vivienda de obra nueva, tendremos que hacer frente al IVA. En el caso de una vivienda de segunda mano, tendremos que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En Cataluña, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para viviendas de menos de 1.000.000 euros es del 10%, por lo que deberemos sumar a la inversión inicial 20.000 euros más.
Antes de revisar el importe a pagar por este concepto, debemos revisar las rebajas en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ofrecidas en nuestra comunidad autónoma ya que, ciertos perfiles de contribuyentes, pueden beneficiarse de un tipo reducido del impuesto disminuyendo el importe total de su inversión inicial y, por consiguiente, aumentando la rentabilidad de su operación inmobiliaria.
Notaría
Nos referimos a los gastos de notaría por el otorgamiento de la Escritura de Compraventa y la Escritura de subrogación de crédito hipotecario en caso de que lo hubiera.
Para nuestro ejemplo, partiremos de unos gastos de notaría de 800 euros.
Honorarios
Aunque como norma general los honorarios inmobiliarios son cobrados al vendedor, ciertas figuras inmobiliarias como los agentes exclusivos del comprador o los personal shopper inmobiliarios, también cobran sus honorarios por las gestiones realizadas durante el proceso de compraventa.
Como en Vivendex no cobramos nada al comprador por la gestión de su patrimonio.
Reforma
Si la casa necesita ser reformada para salir al mercado de la venta o el alquiler, estos gastos deberán sumarse a la inversión inicial para calcular la rentabilidad de nuestra operación.
En nuestro caso, la vivienda adquirida necesitó ser pintada, por lo que sumaremos aquí un gasto de 1.600 euros.
2. Gastos fijos
Además de los gastos iniciales invertir en inmobiliario también supone asumir una serie de gastos fijos que tendremos que tener en cuenta para poder calcular con mayor exactitud la rentabilidad de nuestra inversión.
Nos estamos refiriendo a:
Comunidad de vecinos
Cuota mensual que cada vivienda asume por el mantenimiento de los gastos comunitarios (luz de la escalera, ascensor, servicio de limpieza…). Estos gastos pueden sumarse a la cuota de renta que nuestros inquilinos nos pagarán mes a mes.
En nuestro caso, imaginemos que la cuota comunitaria de nuestra vivienda adquirida es de 65 euros al mes. Esto supone unos gastos anuales por la comunidad de vecinos de 780 euros.
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor catastral de la vivienda y es abonado de manera anual (aunque puede fraccionarse) al ayuntamiento.
Para seguir con nuestro ejemplo, imaginémonos que pagamos un IBI anual al ayuntamiento de 450 euros.
Arreglos esporádicos
Si tenemos nuestra casa alquilada, tendremos que hacernos cargo de los desperfectos ocasionados por el uso rutinario de la vivienda. Si se posee una hipoteca sobre la vivienda, será obligatoria la contratación de un seguro del hogar que cubra ciertos desperfectos.
Los seguros del hogar suelen rondar los 250 euros al año, aunque todo dependerá de la cobertura que escojamos.
3. Ingresos anuales
Tendremos que tener en cuenta los ingresos anuales que recibimos por nuestra vivienda. Si la vivienda la tenemos alquilada, debemos sumar las 12 cuotas mensuales que recibimos de nuestros inquilinos.
Si nuestra vivienda está destinada al alquiler vacacional, los ingresos anuales pueden variar de un año a otro, no obstante, tendremos que hacer una media.
En este caso, nuestra vivienda ha sido alquilada durante 12 meses por una renta mensual de 850 euros, por lo que nuestros ingresos anuales serán de 10.200 euros.
¿Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria?
Para aplicar la fórmula vista al principio de este post, primero tendremos que hacer un sumatorio de todos los elementos que intervienen en nuestra inversión inicial. En nuestro caso, nos da una inversión inicial de 201.600 euros.
Por otro lado, hay que calcular los gastos fijos anuales que, en nuestro caso, son 1.450 euros.
Como ya tenemos calculados los ingresos totales anuales que recibimos por la renta de nuestro inmueble, ya solo nos queda aplicar la fórmula:
RENTABILIDAD TOTAL= (10.200 – 1.450/201.600) x 100 = 4,34%
Calcula la rentabilidad de tu inversión de manera automática
La rentabilidad de tu inversión inmobiliaria puede variar por diferentes factores. Uno es la existencia de un préstamo hipotecario a favor de la vivienda. En función del tipo de interés asociado a la hipoteca y los años de amortización del crédito, la rentabilidad puede variar de manera muy significativa.
La capacidad de poder utilizar el endeudamiento para poder financiar una operación inmobiliaria es lo que se conoce como apalancamiento. El efecto que produce en nuestros recursos propios la utilización de recursos ajenos (financiación), puede elevar la rentabilidad de nuestra inversión de manera considerable.
Para poder calcular la rentabilidad neta de tu inversión inmobiliaria de manera automática, en Vivendex hay a tu disposición una calculadora de rentabilidad automática.
