Septiembre es el mes en que los estudiantes universitarios ultiman la búsqueda de un alquiler en piso compartido. Pero la pandemia del covid-19 está generando gran incertidumbre en cuanto a saber si las clases serán presenciales o se impartirán vía online. Esto condicionará el cumplimiento de los contratos de alquiler, por lo que conviene analizar la inclusión de una cláusula covid, es decir, una disposición que prevea cómo adaptar el contrato en caso de que se produzca un nuevo confinamiento.
El confinamiento en la primavera pasada ha tenido un fuerte impacto en el alquiler para estudiantes. El cierre de las aulas motivó la huida de los universitarios a sus lugares de origen, lo que provocó un desistimiento anticipado de muchos contratos de arrendamiento. Esto generó incumplimientos, impagos y todo tipo de conflictos, tal y como señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Ante la incertidumbre de si las clases podrán impartirse de manera presencial o digital, los contratos de arrendamiento deben estar preparados para esta situación en el nuevo curso. Por eso, una solución pasa por incluir en el contrato de alquiler una previsión de los efectos del covid-19. “El arrendador, a petición o no del posible inquilino, tendrá que valorar las circunstancias particulares (tipo de contrato, solvencia, posibles inquilinos alternativos, experiencia del curso anterior, etc.), y decidir si incorpora tal previsión y en qué términos. Si decide hacerlo, será crucial que la redacción sea precisa, concrete las medidas a adoptar y en qué casos, y no genere problemas de interpretación. Motivo por el que es aconsejable la redacte un abogado”, añade Salcedo.
Se trata de una cláusula del contrato de alquiler que especifica las condiciones en caso de un rebrote o de una futura nueva pandemia. Y su objeto es intentar conciliar intereses contrapuestos. Dado que los estudiantes quieren que se les permita abandonar el piso antes de la finalización del contrato, si la docencia presencial no es posible. No en vano, de implantarse la docencia digital podrían volver a sus hogares ahorrándose sus padres el pago del alquiler. Y los caseros pretenden asegurarse en la medida de lo posible el alquiler durante el curso completo. Pues si los estudiantes se marchan antes de tiempo perderán buena parte de sus ingresos, al resultar muy difícil alquilar de nuevo el piso hasta el siguiente curso.
El abogado considera que lo más razonable es repartir equitativamente los perjuicios que el covid-19 trae consigo. Una posible solución puede ser acordar una reducción de la renta durante el periodo que pueda prolongarse un posible nuevo confinamiento, con el fin de que los estudiantes sigan en el piso de alquiler para continuar con la docencia online. Así, el arrendador se garantiza unos ingresos mínimos, al condicionarse la rebaja al compromiso de permanencia en el piso hasta final de curso, pudiendo reclamar a los estudiantes en caso de incumplimiento.
La tributación del contrato de alquiler para estudiantes
En el IRPF el arrendador deberá tributar por las rentas de alquiler que perciba, que en principio se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, de haberse formalizado un contrato de alquiler de vivienda o por habitaciones, podrá aplicarse la reducción del 60% del rendimiento neto, si el fin del contrato es satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino con carácter permanente.
Dicha reducción no podrá aplicarse en el caso de que el alquiler se califique como de uso distinto de vivienda (alquiler de temporada).
Las rentas de alquiler tributarán en actividades económicas, si el propietario cuenta con una persona con contrato laboral, y a jornada completa, para la gestión de la actividad.
El alquiler de estudiantes estará exento de IVA con independencia del tipo de contrato que se formalice. Salvo que el alquiler incluya otros servicios como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.
